• Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело анализ причин, по которым государственные регистраторы принимали решения о приостановлении или отказе в осуществлении регистрации прав на недвижимость в 4 квартале 2017 года. Самая популярная причина – ненадлежащая подготовка документов.

    Росреестр советует уделить внимание следующим моментам.

    1. Регистрация ранее возникшего права

    Право собственности, зарегистрированное до 31 января 1998, является ранее возникшим, и записи о регистрации таких прав, совершенные до 31 января 1998 года, не являются записями Единого государственного реестра недвижимости.

    В связи с этим при совершении различных сделок с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена), либо обременении (аренда, наём, ипотека), ранее возникшее право должно быть обязательство зарегистрировано в ЕГРН.

    Запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия также может быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) при представлении соответствующего заявления лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем. Следовательно, указанная запись может быть внесена в ЕГРН только после регистрации в ЕГРН ранее возникшего права.

    2. Составление договора купли-продажи

    Самые частые ошибки при подготовке договора:

    - отсутствуют полные данные о продавце/покупателе, позволяющие идентифицировать физическое лицо и внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости;

    - выполненный на нескольких листах договор, не подписан надлежащим образом (отсутствуют подписи сторон или стороны договора), не является целостным (не произведена сшивка документа, не имеется подписей сторон на каждом листе договора);

    - договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество составлен в простой письменной форме, тогда как подлежит обязательному нотариальному удостоверению;

    - в договоре купли-продажи не согласовано условие о цене (несоответствие суммы договора  в числовом и буквенном выражении, например: 2 300 000 (два миллиона триста) руб., тогда как верно: два миллиона триста тысяч руб.);

    - не представлено заявление на  регистрацию ипотеки в силу закона (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств);

    - не представлен кредитный договор (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств);

    - не представлен договор займа и документы, подтверждающие передачу средств по договору займа (при регистрации прав на основании договора купли-продажи с привлечением средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого помещения);

    -не представлена закладная, в случае, если выдача закладной по условиям кредитного договора должна быть произведена одновременно с регистрацией права собственности и ипотеки в силу закона.

    3. Погашение ипотеки

    В  соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке  погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

    Ипотека не может быть погашена по следующим основаниям:

    - за погашением записи об ипотеки обращается только одна сторона (залогодатель), заявление залогодержателя не представлено;

    - не представлена закладная;

    - на объект зарегистрировано несколько обременений – ипотеки по разным основаниям, а представлено только одно заявление на погашение записи об ипотеке, из которого не представляется возможным установить, какую именно запись об ипотеке необходимо погасить;

    - Если в отношении объекта недвижимости зарегистрировано несколько обременений – ипотеки, погашение каждой записи об ипотеке производится на основании отдельного заявления;

    4. Сделки с объектом культурного наследия

    При представлении правоустанавливающего документа убедитесь, что в договоре указано обременение - «Объект культурного наследия» или «Выявленный объект культурного наследия».

    Кроме того, существенным условием договора в отношении такого объекта должно быть обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество или права владения иили пользования таким имуществом. В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, в отношении такого объекта действует охранное обязательство, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения иили пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

    5. Приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в заявительном порядке

    Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца).

27 28 29 30 31 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30